In einem wegweisenden Urteil vom 02. Juli 2021 (Az.: V ZR 201/20) hat der Bundesgerichtshof (BGH) Klarheit geschaffen bezüglich der Frage, was mit dem Verwaltervertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geschieht, wenn der bisherige Verwalter als Einzelunternehmer tätig war und später eine GmbH gründet. Dieses Urteil hat weitreichende Auswirkungen auf die rechtliche Beziehung zwischen Wohnungseigentümergemeinschaften und ihren Verwaltern in solchen Fällen.
Hintergrund zum BGH-Urteil:
Der vorliegende Fall betraf eine Eigentümergemeinschaft in Berlin. Eine eingetragene Kauffrau wurde von dieser Gemeinschaft zur WEG-Verwalterin bestellt. Später entschied sie sich, ihre Einzelkaufmannsfirma in eine GmbH umzuwandeln und wurde Geschäftsführerin dieser GmbH.
Als der Verwaltervertrag mit der WEG auslief, lud sie eine Eigentümerversammlung ein, um über eine Vertragsverlängerung zu entscheiden. Die Eigentümer beschlossen, den Verwaltervertrag zu verlängern, aber ein Eigentümer äußerte Bedenken. Er argumentierte, dass aufgrund der geänderten Rechtsform die Verwalterin nicht mehr dieselbe sei und es sich um eine Neuvergabe des Auftrags handle.
Das BGH-Urteil:
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil der Vorinstanzen auf und entschied, dass in diesem Fall der Verwaltervertrag mit der WEG als Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Einzelunternehmens auf die GmbH übergegangen war. Dies bedeutet, dass es nicht erforderlich war, einen neuen Verwaltervertrag abzuschließen.
Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass die Entscheidung der Eigentümer darauf abzielte, weiterhin auf die Sachkunde und Kompetenz der Verwalterin, nun als Geschäftsführerin der GmbH, zu setzen. Der Vertrag wurde als Wiederwahl und nicht als Neubestellung der Verwalterin betrachtet. Das Einholen von Alternativangeboten war daher nicht erforderlich.
Fazit:
Das BGH-Urteil vom Juli 2021 schafft Klarheit für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter in Fällen, in denen ein Verwalter sein Einzelunternehmen in eine GmbH umwandelt. Der Verwaltervertrag geht gemäß dem Umwandlungsgesetz auf den Rechtsnachfolger über, solange die Sachkunde und Kompetenz des Verwalters oder der Verwalterin weiterhin zur Verfügung stehen. Dieses Urteil hat die Rechtspraxis in Bezug auf Verwalterverträge in WEGs grundlegend verändert und stellt sicher, dass die Interessen aller Beteiligten angemessen berücksichtigt werden.
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