Mit dem Begriff der Unternehmensnachfolge wird ein Prozess beschrieben, der sich durch eine wesentliche Veränderung in der Geschäftsleitung als auch in der Gesellschafterstruktur definiert. Die Unternehmensnachfolge wird aus unterschiedlichen Gründen verursacht – häufig durch Alter, Krankheit oder gar Tod des aktuellen Geschäftsinhabers.

In der Immobilienwirtschaft – und hier konkret in der „Verwalterszene“ – bezeichnet die imovion GmbH dies mit dem Eigenbegriff „Verwalternachfolge“. Hier treffen in der Regel zwei Parteien aufeinander, die unterschiedlicher nicht sein und agieren könnten: Emotionalität trifft auf Rationalität.

Auf der Seite des Veräußerers findet sich überwiegend ein geschäftsführender Gesellschafter, der sein Unternehmen seit Jahrzehnten aufgebaut hat. Es steckt viel Zeit, Energie und häufig viel Herzblut in dem Unternehmen. Aus diesen Gründen betrachtet ein Veräußerer sein Unternehmen als Lebenswerk, weshalb auch seine Sichtweisen und Handlungen während eines Verkaufsprozesses emotionsgetrieben sind.

Die andere Seite, die Käuferseite, betrachtet im Hinblick auf Zahlen, Daten und Fakten ein Unternehmen (Target) gänzlich „nüchtern“. In der Folge werden betriebswirtschaftliche Auswertungen, Bilanzen, Objektlisten oder Abrechnungen und Beschlusssammlungen der verwalteten Liegenschaften geprüft. Oftmals entsteht hier eine Belastung beim Unternehmensinhaber, da sich dieser den Fragen und teils auch der Kritik des Erwerbers stellen muss, obwohl er doch seiner Ansicht nach das Unternehmen stets nach bestem Wissen und Gewissen geführt hat. Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber stehen in der Regel vor einem neuen Lebensabschnitt, hierbei zählt vor allem der gegenseitige Respekt vor dem bisher Erreichten.

Der Kaufpreis ist letztlich der zentrale Punkt einer Unternehmensveräußerung. Neben dem rein formalen Akt innerhalb eines Kaufvertrages und dem (symbolischen) Wert der Transaktion, stehen sich hier unterschiedliche Motivationen der handelnden Personen gegenüber. Der Verkäufer wird sein Unternehmen zu einem möglichst hohen Kaufpreis veräußern wollen und auf der Gegenseite möchte der Käufer eine Investition mit möglichst geringer Amortisationsdauer tätigen.

Der Kaufpreis eines Unternehmens entsteht zunächst durch Angebot und Nachfrage. Sofern es eine erhöhte Nachfrage für ein bestehendes Unternehmen oder gar für Unternehmen dieser Branche gibt, erhöht sich folglich auch der Kaufpreis. Aber auch das Gegenteil ist möglich, denn neben Angebot und Nachfrage spielen externe Faktoren, zum Beispiel gesetzliche Änderungen (WEMoG), Konjunkturzyklen oder die Zinspolitik, eine wichtige Rolle.

Eine zentrale Fragestellung bleibt dennoch: Woher soll die Nachfrage von dem Angebot erfahren? Denn schließlich sind Unternehmen der Immobilienverwalterbranche nicht auf einem regulierten Markt, wie zum Beispiel der Börse, zu finden. Veräußerer und Erwerber finden oftmals nicht zueinander, da die jeweilige Absicht (Kauf und Verkauf) nicht transparent zum Ausdruck gebracht werden kann.

Die Herausforderung besteht nun darin, dass kleine und mittelständische Unternehmen dieses Branchenzweigs in einem unvollkommenen Markt zu einem fairen Preis von einem emotional agierenden Veräußerer zu einem rational agierenden Käufer vertrauensvoll übertragen werden sollen.

Die Lösung: eine unabhängige Partei. Es ist hilfreich eine neutrale und unabhängige Partei hinzuzuziehen, welche als Mediator fungiert. Ein wesentlicher Bestandteil dieser dritten Partei besteht darin, einen Unternehmenswert nach bekannten Methoden (Ertragswertverfahren, Umsatzmultiplikatorverfahren oder Discounted-Cash-Flow-Verfahren) zu berechnen. Die Praxis hat hier keine anderen Lösungen als die Wissenschaft. Die wissenschaftlichen Methoden sollen helfen einen fairen Unternehmenswert zu ermitteln, auch wenn der Unternehmenswert nicht zwingend gleich dem Marktpreis entsprechen muss. Dieser bildet sich schließlich – wie bereits beschrieben –durch Angebot und Nachfrage.

Dennoch soll an dieser Stelle beiden Parteien (stichpunktartig) geholfen werden, um ihr jeweiliges Ziel zu erreichen.

Verkäuferseite:

  • Seien Sie sich bewusst, dass die Erwerberpartei äußerst rational handelt und das eigene Risiko so minimal wie möglich gestalten möchte.
  • Agieren Sie unternehmerisch: Die Verwalternachfolge beginnt bereits viel früher als zum wirtschaftlichen Übergang. Zunächst sollten Sie sich emotional mit dem Gedanken der Trennung Ihres Lebenswerks vertraut machen. Anschließend sollten Sie Ihr Unternehmen profitabel(er) und effizient(er) gestalten. Verschlanken Sie Prozesse und versuchen Sie sich im operativen Geschäft entbehrlich zu machen. Der Käufer möchte das Unternehmen strategisch weiterentwickeln und wird Sie folglich fragen, inwieweit Sie operativ mitwirken wollen und können – die Inhaberabhängigkeit ist oftmals ein zentraler Punkt bei der Bewertung eines Unternehmens.
  • Bereiten Sie sich auf die Trennung vor: Es gibt häufig die Konstellation, dass der ehemalige Inhaber noch im Unternehmen agiert. Dies kann für eine Übergangsphase sinnvoll sein, jedoch müssen Sie sich damit abfinden, dass der „Neue“ das Sagen hat.

Käuferseite:

  • Seien Sie sich bewusst, dass Sie hier nicht nur über ein Unternehmen sprechen. Es ist in der Regel ein Lebenswerk des Veräußerers. Es gibt Kunden-, Lieferanten- und Mitarbeiterbeziehungen, die seit vielen Jahre gewachsen sind. Diese sollten vom bisherigen Inhaber im besten Fall vertrauensvoll an Sie übergeben werden.
  • Agieren Sie feinfühlig: Die Verwalternachfolge ist viel mehr als die reine Prüfung der betriebswirtschaftlichen Auswertungen, der Bilanzen und Beschlusssammlungen. Versuchen Sie die Zusammenhänge im Unternehmen zu verstehen. Welcher Mitarbeiter ist möglicherweise der Kopf des ganzen Unternehmens? Versuchen Sie die Inhaberabhängigkeit im Tagesgeschehen einzuschätzen. Nehmen Sie bestimmte, von Ihnen ausgewählte, Liegenschaften und betrachten Sie die Korrespondenz, die Kundenbeziehungen und die Abwicklung der Abrechnungen, Protokolle und Beschlüsse.
  • Selten ist eine Unternehmensübergabe erfolgreich, wenn in kurzer Zeit der gesamte Prozessablauf und die Unternehmenskultur verändert werden. Eine sukzessive Veränderung führt zu mehr Erfolg und die Mitarbeiter unterstützen dies – denn genau diese müssen Sie sprichwörtlich „abholen“ und auf Ihre „Reise“ mitnehmen. Zu viel Veränderung in zu kurzer Zeit kann im Zweifel abschreckend wirken.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass betriebswirtschaftliche und fachliche Komponenten bei einer Unternehmensübergabe eine wichtige Rolle spielen. Noch wichtiger ist jedoch eine faire, ordentliche und offene Kommunikation zwischen beiden Parteien, denn nur so kann etwas Gutes entstehen. Eine außenstehende Partei, welche die Branche und die Abwicklung einer Unternehmenstransaktion als ihre Profession sieht, kann hier moderierend und für beide Seiten beratend unterstützen, die Projektleitung übernehmen und Meilensteine setzen.

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